案情介绍

一、2015年4月8日，关于南昌市第四建筑工程有限公司与赣鄱公司等民间借贷纠纷一案中，江西高院裁定，拍卖被执行人赣鄱公司名下某土地使用权（以下简称“案涉土地使用权”）。

二、2015年12月26日，本案经刊登拍卖公告并发布拍卖信息后，共有3位竞买人报名，分别为某小额贷款有限公司、谱洋公司、万雨尘，并按要求交纳了竞买保证金。后万雨尘得知该宗土地已被南昌市规划局由商业用地改变规划为绿化用地，且此间执行法院和拍卖机构均未出面解决土地用途争议，遂决定退出竞拍。

三、2016年1月12日，谱洋公司以1.8亿元竞得案涉土地使用权。后其并缴纳完毕拍卖标的款。

四、被执行人赣鄱公司以涉案拍卖行为存在违法选择拍卖机构、限制竞买人万雨尘委托代理人到场竞买等为由相继提出执行异议与复议，均被法院驳回。

五、2016年10月28日，江西高院裁定案涉土地使用权归买受人谱洋公司所有；并办理了过户登记手续。

六、利害关系人万雨尘提出执行异议，被江西高院裁定驳回；后万雨尘提起执行复议，最高法院裁定撤销上述异议裁定，指令江西高院对其执行异议进行审查。

七、2017年3月28日，江西高院作出（2017）赣执异5号执行裁定，驳回万雨尘的异议请求。

八、2017年6月29日，最高法院作出（2017）最高法执复33号执行裁定，驳回万雨尘的复议申请。

裁判要点及思路

首先，案涉土地使用权在拍卖期间虽由南昌市规划局同意变更为绿地，但在公告拍卖时及拍卖终结后，该地块的绿地变更规划已被取消，仍维持商业用地性质不变。

其次，土地用途性质规划的改变并非导致强制拍卖无效的法定情形，即便发生地块用途性质改变，亦属交易风险的归属问题，并不影响强制拍卖的效力。

再次，涉案拍卖并不存在妨碍竞买人万雨尘参与公平竞价的情形，无需撤销。法院拍卖公告中一直显示该地块是商业用地，且拍卖也是按照商业用地拍卖，最终该地块亦一直维持商业用地性质不变。竞买人万雨尘根据其他信息而非信赖拍卖公告，作出涉案土地被变更规划为绿化用地的判断，认为该土地没有商业开发前景，自行放弃竞拍，是对自身竞拍权利的处分。

最后，南昌市人民政府对于土地性质规划的变更，是其行使行政管理职能的具体行政行为，竞买人万雨尘虽主张涉案拍卖被人为操纵，但从其举证证明或法院查明的事实来看，并无充分的证据。 

实务要点总结

前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对拍卖过程中，土地用途性质改变并不影响强制拍卖的效力的相关问题，总结要点如下，供实务参考。

一、当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖需符合法定条件与事由，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第二十一条的规定，包括串通竞买、无竞买资格、不公平竞买、拍卖公告缺陷及其他严重违反拍卖程序的情形。

二、法院拍卖公告是对执行标的物的客观权威描述，竞买人理应信赖该拍卖公告而非其他信息（乃至政府公告信息）作出是否参与竞买的决策。竞买人认为执行标的物自评估后发生重大价值变化，与拍卖公告不符的，可以向执行法院反映情况。司法实务中，执行法院发布拍卖公告时若符合执行标的物相关状况，则事后难以认定其属于拍卖公告瑕疵并可依法撤销拍卖。因为执行标的物的价值变化或市场价值可通过竞价过程予以体现，标的物风险自竞买后依法发生移转，此属于竞买人应承担的交易与商业风险。

三、法院查封不动产在性质上属于保全措施，实际上是通过对物的交换价值的控制，对查封物的处分权能予以限制，来实现债权人的债权。当地行政机关在没有收到法院禁止改变土地使用权性质规划协助执行通知书的情形下，有权对执行土地作出规划调整的具体行政行为。