已购买未登记，这些房产可以排除强制执行

案情回顾

2013年7月，岳某因民间借贷一案将刘某、某房地产公司告上法院，经法院主持调解后，双方自愿达成调解协议，然而，两被告并没有自觉履行付款义务。2014年，岳某向法院申请强制执行，法院依法查封了二被告的十套房屋，但事情发展的并不如想象当中的那么顺利。

2017年2月，案外人王某突然向法院提出查封异议，理由是其中一套房屋虽仍在某房地产公司名下，但王某本人早已实际购买并且居住，请求法院停止执行。法院经审查作出裁定，中止对其中一处房屋的执行，原告岳某不服，遂向法院提起执行异议之诉，请求继续查封并执行该房屋。

法院判决驳诉求

本案是申请执行人执行异议之诉，在案件审理中，双方争议焦点是被告王某是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院经审理查明：王某与某房地产公司在本院对涉案房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，2013年5月交纳尾款并领取钥匙，交付尾款和签订合同的时间均是在法院对该房屋查封之前。同时，王某提交的一系列物业缴费清单足以证明其在法院查封涉案房屋前已经合法占有该房屋，涉案房屋未能办理过户登记手续并非王某自身原因所致。所以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王某对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告岳某请求对该房屋强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院依法予以驳回。

法官说法

法院在审理申请执行人执行异议之诉案件过程中，就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查，案外人应当就此承担举证证明责任。其中“足以排除强制执行的民事权益”应理解为案外人对于执行标的所享有的实体权利在效力上应当优先于申请执行人的债权效力，法院首先要判断案外人对执行标的是否享有实体权益以及该权益是否现实存在，如果案外人对执行标的享有上述实体权益，则需要进一步判断该实体权利是否具有优先和排他效力。也提醒广大朋友们，在购买房屋之后第一时间去办理有关手续，防止因为其他纠纷被误伤，导致不必要的损失。

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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。