民间借贷中，常常出现当事人在借款到期后，因借款方不能按照约定期限归还本息，双方再通过签订房屋买卖合同、约定借款方将房屋转让给出借方，同时双方约定将借款本息转化为购房款的方式处理借款事宜。后来因借款方反悔不愿意办理过户手续，双方发生争议后出借方把借款方起诉至法院，要求履行房屋买卖合同，或者追究借款方不履行房屋买卖合同的违约责任，对于双方签订的房屋买卖合同是否有效，是否属于流质抵押，法院是否按照双方签订的房屋买卖合同认定双方的法律关系，争议较大。一种意见认为这属于流质抵押，本质上仍然为借款提供担保，因违反担保法的规定，所以房屋买卖合同无效，双方继续按照借款合同处理；另一种意见认为虽然双方签订了买卖合同，但是本质上仍然因借款而发生，往往借款方迫于形势而签订，这些合同往往对借款方不公平，损害借款方的利益，在双方未自觉履行的情况下，不能按照买卖合同确定双方的权利义务关系，应当继续按照借款关系对待；再有一种意见认为，买卖合同是双方在借款到期后签订的，是双方真实意思的表示，是有效的，在未构成重大误解或者显失公平可以撤销的情况下，应当按照买卖合同确定双方的关系。这种争议并未因最高法院2015年8月发布《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称民间借贷司法解释）而消除，特别在江苏地区，客观上加强了第二种意见的声势。
    【江苏高院意见】
    为了防止“以物抵债”的虚假诉讼，江苏省高级人民法院于2014年4月发布了《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》，其中明确规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求；当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。该规定亦明确债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求，但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理，而在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持，除非符合合同法规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。江苏省高级人民法院确定了这样的规则：1、借款到期日前签订的买卖合同，具有担保性质，不予支持，仍然双方原来的借款关系处理；2、借款到期后签订的买卖合同，未办理物权转移的，允许借款方反悔，继续按照双方借款关系审理，对于要求履行买卖合同的请求不予支持，但是对于已经办理了物权转移手续的，原则上不再允许借款方反悔。江苏省高级人民法院的上述规定，实际上赋于借款方单方面反悔的权利。江苏省高级人民法院相关庭室负责人以民一庭名义在第58辑《民事审判指导与参考》中发表了《以物抵债若干问题研究》一文，阐述这样规定的合理性，认为有利于避免虚假诉讼，同时还在同一辑发布了江苏省高院上述规定和“债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定”的指导性案例，江苏省高院原民一庭庭长夏正芳、法官潘军锋和最高法院民一庭法官仲伟珩作为执笔人联合提出“最高人民法院民一庭”意见，明确“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理”。一时间，江苏省高级人民法院上述意见的风头无出其右。
    最高法院去年发布了民间借贷司法解释，该规定第24条明确：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，因此，对于借款到期后双方签订的买卖合同是否属于该司法解释规定情形并未涉及，但是就其表述而言，似乎对江苏高院意见有支持倾向。
    【最高法院意见】
    虽然58辑《民事审判指导与参考》中刊登的指导性案例对于借款到期后签订的买卖合同，在未办理标的物权转移情况下，出借人要求继续履行买卖合同不予支持，但是最高法院在同期仍然有不同意见的判决。刊登在2014年12期《最高人民法院公报》上的“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷”一案，最高人民法院对于继续履行买卖合同持支持态度，在裁判摘要中明确：“借款到期，借款人不能到期清偿借款，对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“流质抵押”的规定”，与最高法院同期其他案件相互矛盾（详见快马一脚新浪博客《最高院，你怎么解释？！》一文）。
    鉴于这事关当事人重大权益，最高法院在去年12月召开的全国法院民事商事审判工作会议上从分管的杜万华专委、民一庭庭长程新文、民二庭庭长杨玲萍对此问题均进行了阐述，统一了观点，明确了最高法院对此的态度，具有一锤定音的效果，改变了此前摇摆不定的态度。
    杜万华专委在《在第八次全国法院民事商事审判工作会议上的专题讲话》中提出：“这条司法解释（即民间借贷司法解释第24条，编著注）涉及买卖合同，如果双方约定买卖合同作为借款合同担保的，就只能作为担保性质的合同来看；如果没有明确为借款合同担保的，就不能作为担保性质的合同来看，我们要尊重当事人的意思自治原则”。程新文庭长在《关于当前民事审判工作中若干具体问题》中提出：“对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的，要具体分析，既要准确理解民间借贷司法解释第二十四条关于法律行为性质的界定，又要注意区分不同案件基本事实，尊重市场主体的交易安排，避免机械适用。比如先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。当然，要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为”。杨临萍庭长在《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》专门设立了“以物抵债”部分，明确：“债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。”“债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。”“如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。”“如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。”应当说，最高法院三位院、庭相关负责人的上述讲话，特别是杨临萍的讲话，明确界定了担保性质的买卖合同和具备执行性的买卖合同的划分标准，为相关争议划上句号，江苏省高级人民法院的相关规定应当废止。
    最高法院也以案例指导方式对上述意见进行阐述，例如20916年6月新近出版的《民事审判指导与参考》第65辑刊登的“当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额”的指导性案例中，最高法院民一庭法官沈丹丹在“最高人民法院民一庭意见”的总结中，明确“借款到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款关系并且建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系”。
    【总    结】
    最后我们在总结如下：1、借款合同届满前，双方签订房屋买卖合同的，一般视为民间借贷司法解释第24条所规定的担保方式，出借人要求履行买卖合同或者确认物权归属的，不予支持，继续按照借贷关系处理，但是出借人可以要求法院拍卖转让房屋清偿债务；2、借款合同届满后，双方签订房屋买卖合同的，除非存在无效、可变更、可撤销情形的，应当尊重当事人的意思表示，买卖合同有效，出借人有权要求继续履行或者追究借款方的违约责任；3、以借款本息折抵转让款的，不宜仅仅依照双方的对账数额确定，应当按照民间借贷司法解释的规定进行审查，对于超过年息24%法律保护范围的利息计入转让款的，不予支持，应当予以扣除。