浙江高院率先制定物业纠纷审判指导意见
发布时间：2011-09-13 15:44
法制网记者 陈东升
    针对物业服务纠纷案件中出现的新情况、新问题，浙江省高级人民法院民一庭深入调研、召开专家论证会、听取有关相关物业主管部门、物业服务企业、业主代表意见，率全国之先，起草了《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》，9月13日向全社会征求意见。
浙江高院民一庭庭长许惠春介绍，《意见稿》共28条，主要对业主委员会的诉讼主体地位、物业服务合同的效力、物业服务费的核减、物业服务企业的安全保障义务、物业服务纠纷案件中的举证责任分配等司法实务中常见问题进行了规定。
    由于物业纠纷涉及千家万户，且关系到小区业主的切身利益和物业服务管理企业的生存发展，为了更广泛地听取广大民众的意见，落实阳光司法理念，浙江省高级人民法院决定就该《意见稿》内容向社会公众公开征求意见。希望各界人士积极献策献言，提出宝贵意见和建议，以使该《意见稿》内容更加完善。
许惠春介绍，近年来，伴随着我国城市房地产市场的迅猛发展，物业服务已成为城市住宅小区的普遍管理形式，接受物业服务已成为市民日常生活中不可或缺的重要内容。物业服务在改善业主生活环境、提高业主生活品质和促进城市管理、小区方面都起到了不可替代的作用，但与之相关的物业服务纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计,2010年浙江省法院受理的一审物业服务纠纷案件达6000多件。
    一、关于业主委员会诉讼主体资格问题
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条、第10条对业主委员会具有原告资格的几种情形进行了规定，但对业主委员会能否成为被告问题，司法解释没有明确。对此，实践中有两种观点：一种认为业主委员会财产、经费的来源主要是物业的共有部位、共用设施设备和物业经营用房及由此产生的收益部分和维修基金、办公活动经费，并不一定要享有独立的所有权，只要可以相对独立支配该财产和经费即可，由此认为业主委员会构成民事诉讼法上的"其他组织"，可以成为被告。另一种观点则认为业主委员会没有自己独立的财产，公共维修基金以及公共部分的经营收益虽体现为相对独立的财产形式，但因为其用途的特定性很难成为业主委员会承担民事责任的财产基础。对此，《意见稿》采纳第一种意见，规定业主委员会可以成为物业服务纠纷中的被告。
    附《意见稿》条文
    第五条　因物业服务合同的效力、履行、解除、终止等涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。
    第六条　业主委员会参加诉讼的，人民法院应当要求当事人提供业主委员会依法成立、已经业主大会授权及授权范围等证据材料。
    二、关于业主委员会的责任承担问题
由于业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，而业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，因此，业主委员会根据法律规定和业主大会赋予的职责为全体业主的利益所为的一切诉讼事宜，其结果无论怎样，均由全体业主分享或承担。鉴于实践中绝大多数业主委员会有其所控制和支配的财产及收益，为体现权责利统一，也为了规范业主委员会的职务行为，同时便于实践中操作，《意见稿》第八条对业主委员会败诉时的责任承担顺序和财产范围进行了规定：即小区业主已有约定的，则按约定；没有约定的，首先由业主大会赋予业主委员会自行管理的资金来支付；前述财产不足以支付的，剩余部分可由小区的营业性收益，如出租商业用房、公共部位的租金来支付；如前述财产还不足以支付的，剩余部分可由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等是维持物业管理区域内小区正常运行的基础，这些设施和资金一般不应作为被执行的对象。
    附《意见稿》条文
    第八条　人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，除全体业主已有约定外，首先以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金支付；不足部分以物业服务区域内属于全体业主所有的共有经营用房、公共部位的收益支付；仍不足的，由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。
    三、关于业主可否以个人名义参加诉讼问题
当业主的共同利益遭受侵害时，究竟谁有权提起诉讼，实践中存在争议。一种意见认为业主除了就自己的个人利益受到侵害时可以起诉以外，对于涉及全体业主公共利益部分，其无权以个人的名义主张权利。因为签订物业服务合同的主体是业主委员会，根据合同相对性原理，业主委员会才是适格的主体。另一种意见则认为，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人，如果不赋予业主诉权，不利于保护业主的合法权益。《意见稿》在综合上述两种意见的基础上，从妥善解决纠纷、避免重复起诉、节约司法资源等方面考虑，允许业主在业委会怠于行使权利或业委会未依法成立的情况下，经多数业主同意或授权，业主可以以自己的名义参加诉讼，有关的诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担。
    附《意见稿》条文
    第九条　未依法成立业主委员会，或者业主大会授权后业主委员会怠于参加诉讼的，为维护全体业主的共同权益，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数的业主且人数占全体业主过半数的业主同意，该部分业主以及经其授权的业主可以以自己的名义参加诉讼，有关的诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担；但业主大会议事规则或者管理规约另有约定的除外。
    第十条　业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许；业主又以相同的事实和理由另行起诉的，不予受理。
    四、关于物业服务费的核减和增加问题
从当前浙江法院受理的物业服务纠纷案件的类型来看，绝大多数案件是物业服务人追索业主物业欠费的纠纷，而在此类案件的审理中，业主一般都会以物业服务人的物业服务存在质量瑕疵为由拒绝支付或者要求降低物业收费。应当说，如果物业服务人提供的物业服务未达到法定或者约定的标准，应当承担违约责任。但问题是实践中如何把握"物业服务的标准"以及物业服务不达标时又如何进行"物业费的核减"，讨论中争议较大。《意见稿》规定了物业服务费可核减和增加的两种情形，并确定了司法核减的一般规则：即应根据物业服务合同约定对物业服务人未履行的服务项目所对应的费用部分，据实适当进行核减；不能区分具体收费项目的，应当根据物业服务人收取的物业服务费数额、提供物业服务的具体情况、业主欠费的总体情况等，综合认定核减比例和数额。
    附《意见稿》条文
    第十九条　物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。
    第二十条 人民法院核减物业服务费的，应根据物业服务合同约定，对物业服务人未履行的服务项目所对应的费用部分，根据实际情况予以适当核减；不能区分具体收费项目的，应当根据物业服务人收取的物业服务费数额、提供物业服务的具体情况、业主欠费的总体情况等，综合认定核减比例和数额。
    第二十二条　因业主改变物业使用用途等致使物业服务成本明显增加，物业服务人要求业主相应增加物业服务费的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
    五、关于物业服务纠纷的举证责任分配问题
"谁主张，谁举证"是民事诉讼一般的举证规则，但是物业纠纷的特点和业主举证能力的先天性弱势决定了业主要完成这项举证义务比较困难。物业服务是一项复杂的综合工程，专业性较强。作为普通业主，一是关于物业服务方面的知识相对于物业服务企业显得非常匮乏，二是物业服务合同的标的是服务，其具有长期性、琐碎性、无形性、不可储存性等特征，物业服务质量标准难以量化，时间跨度又较长，因此，业主取证比较困难。而物业服务合同履行过程中，物业服务人履行合同的一些资料，如保安巡逻记录、维修修理保洁记录、设备运行记录等等，又都是由其实际保管的，因此，物业服务人的举证能力要明显强于业主。所以，让业主承担过重的举证责任不甚公平，也过于苛刻。为了平衡双方当事人的利益关系，根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第5条和诚实信用原则，《意见稿》第二十一条规定，只要业主提出了物业服务存在质量瑕疵的初步证据，举证责任就发生转换，应该由物业服务人对自身已经完全履行了合同义务进行进一步的举证。之所以这样规定，其目的就是想通过降低业主的证明程度来平衡双方的利益。
    附《意见稿》条文
    第二十一条　业主主张物业服务人提供的物业服务质量存在瑕疵的，应当提出证明物业服务质量存在瑕疵的初步证据；物业服务人有异议的，应当依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关义务。
    六、关于物业服务企业的安全保障义务问题
根据《侵权责任法》第37条、《物业管理条例》第46条、第47条以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，可以认定物业服务人有一定的安全保障义务。而从实际情况看，作为对物业服务区域进行实际管理的物业服务人，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，物业公司在一定情形下承担相应的安全保障义务不仅有一定的法理基础，也符合人们日常的生活经验。但考虑到物业服务人的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性服务，在性质上是一种行为义务，而非结果义务。这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和比率。如果物业服务人已经履行了安全保障义务，即使小区业主有人身和财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。否则，如果凡是业主的人身、财产权益遭受损害，就推定物业服务人"有过错"，并将所有损害皆归由物业服务人负担的话，将使损害责任过于泛滥，不仅不符合公平等价有偿原则，也不利于物业服务行业的稳定发展，而且最终损害的还是广大业主的利益。由此，《意见稿》第二十四条第二款规定：业主的损害系由第三人侵权造成的，由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有过错的，应当根据物业服务人的收费标准、安保能力、过错程度等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。
    第二十四条　物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
业主的损害系由第三人侵权造成的，由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有过错的，应当根据物业服务人的收费标准、安保能力、过错程度等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。
来源: 法制网 （责任编辑:郑小琼）