2022年3月15日是第40个国际消费者权益日，山东万桥律师事务所启动“直击消费不公，守护民生底线”315普法维权特别专栏，重点聚焦“安居”与“金融”两大民生消费领域。“居者有其屋”和“钱袋子更鼓”是老百姓心中最朴实的愿望，本期专栏将针对这两大领域，拆解其中的各类陷阱与潜规则，普及房地产和金融知识，提升消费者防范意识，维护消费者权益，构建放心消费环境，助推消费公平。

文 / 王然律师

【导读】随着城市建设和经济发展，人民生活水平和生活环境日益改善，社区环境和物业服务与物业增值是每位业主都十分关注的事情。本篇普法小文旨在帮助业主增强法制观念，依法办事、知法守法，知道如何运用法律维护自身合法权益。

✓ 业主在物业服务活动中享有哪些权利？

2021年5月1日起实施的《青岛市物业管理条例》详细列举了业主在物业管理活动中享有的权利：

（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对共有部分使用、收益享有知情权、监督权；

（九）监督房屋专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十九条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度；

（三）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（四）按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用；

（五）配合物业服务人实施物业管理；

（六）履行房屋安全使用责任；

（七）法律、法规规定的其他义务。

✓ 物业服务人应当公示哪些事项？

我国第一部法典《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

《青岛市物业管理条例》详细规定了物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏应当如实公示、及时更新下列信息：

（一）营业执照、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务事项和服务标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）物业服务合同履行情况  

（五）业主共有部分经营收益代管情况；

（六）其他应当公示的信息。

同时规定该公示，应当在物业管理区域内显著位置公开张贴，也可以同时通过互联网信息平台发布，公示的时间不少于三日。

✓ 住宅楼可否经营产生油烟的餐饮服务项目

业主在购房签订预售合同时，经常遇到开发商在预售合同的附加条款或者小区物业服务公约的隐蔽位置约定：购房人知道并同意本小区内网点房屋用于餐饮使用。该条款应当予以特别关注，并综合评价小区房屋的情况，是否适合开展餐饮服务项目。

如果在住宅楼设置餐饮项目，则可运用《大气污染防治法》保护自己的合法权益。该法规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

✓ 小区业主共有部分包括哪些，共有部分的收益包括哪些应如何分配？

业主在购买房屋的同时也对业主共有部分享有了权益。物业服务区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；

（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；

（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；

（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

《青岛市物业管理条例》同时规定，建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除管理费等合理成本之后，属于业主共有。

业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账，并将收支情况定期在物业管理区域内公示。前期物业管理期间未成立业主委员会的，共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并公示。

全体业主的共有部分经营收益主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

✓ 业主收到法院物业费支付令，应如何处理？

《青岛市物业管理条例》同样对业主的交费义务进行了规定，业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的，可以向人民法院申请支付令。

由于《民事诉讼法》规定的支付令有费用低、时效快等特点，物业公司对于请求业主支付物业费，双方没有其他债务纠纷且支付令可以送达的，物业服务人可以向法院申请支付令。那么，业主收到支付令后，如何更有效地维护自身合法权益呢？如果业主认为物业公司服务不到位、不符合物业服务合同的要求，则必须在收到支付令15日内向法院提交书面的异议书。并且应当注意异议的具体内容应涉及物业服务不符合物业合同约定且应当少交或免交的实体抗辩。经法院审查通过的可以达到支付令失效的法律后果。如果仅提出无交费履行能力或者与对抗该债权无关的主张，如公示共有部分经营收益、要求物业整改、地上停车位不应收费等，都不能形成有效的异议，则法院可能驳回业主异议，支付令就生效了。

✓ 业主解聘物业公司，物业公司拒不退出，如何处理？

我国《民法典》合同编第九百四十九条明确规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于物业服务合同的权利义务终止后业主预交的物业费也有规定：业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

《青岛市物业管理条例》详细规定了物业公司交接的时间和应交接的内容：

物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况，并将下列资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人：

（一）本条例第五十条规定的资料；

（二）物业服务用房、业主共有的场地和设施设备；

（三）物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录；

（四）利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业费等财物；

（五）其他应当移交的资金、资料和物品。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会与物业公司对于原物业管理公司退出事宜自行协商不成，业主委员会可以向街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。调处效果不好的，也可以提起司法诉讼。