2022年3月15日是第40个国际消费者权益日，山东万桥律师事务所启动“直击消费不公，守护民生底线”315普法维权特别专栏，重点聚焦“安居”与“金融”两大民生消费领域。“居者有其屋”和“钱袋子更鼓”是老百姓心中最朴实的愿望，本期专栏将针对这两大领域，拆解其中的各类陷阱与潜规则，普及房地产和金融知识，提升消费者防范意识，维护消费者权益，构建放心消费环境，助推消费公平。

文 / 刘嘉俐

【导读】时至今日，买房依然是人们需要考虑的头等大事，在如今房价快速上升，大多房屋仅为期房，付款前难以实地查验的大环境下，很多人拿出大半辈子积蓄购买一套房屋却因验房收房不够仔细而陷入无良开发商设置的圈套中。商品房质量对购房人来说尤为重要，它不仅关系到居住安全，而且关系到居住舒适的程度，针对收房验房应注意的问题以及质量维权笔者做以下几点分析，以期各位读者有所裨益。

一、收房验房的几大注意事项

✓ 知悉房屋的交付条件

《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

这是法律的强制性规定，验收合格，仅是商品房交付的必要条件之一，而不是充分条件。还要符合我国法律的其他规定和合同约定。

✓ 注意验房收房时开发商，是否提供齐全的证件（书面审查）

依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织建设、勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件（五方验收）;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。

✓ 注意要先验房后收房，必要时可委托验房机构做专业评估（现场审查）

实务中，许多开发商会要求购房人先交费办手续再去验房，这是很多购房人都会忽视的雷区。购房人有权要求先验房再决定是否收房，验房过程中，对于发现的质量问题都应当在验房单上详细记录，并及时要求开放商予以解决。

✓ 可拒收房屋的法定情形

根据《中华人民共和国民法典》《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，业主可以拒收房屋的情形主要有：

（1）开发商未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等交付材料的。

（2）开发商无故比原合同约定延迟交房，经催告后在三个月内未交房的。

（3）开发商未经有关部门批准，擅自改变商品房规划、设计的。

（4）合同没有约定，且房屋实际交付面积与原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。

（5）房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

二、发现房屋有质量问题该如何维权

✓ 质量问题主要分为三种情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：

（1）房屋主体结构质量不合格的。

房屋的地基基础工程、屋面防水工程和其他土建工程等出现严重问题，如:地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，危及住户的生命安全，无法居住或者居住后安全隐患过大。

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途。如：房屋严重渗水、地面空鼓、严重发霉等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵。

（3）交付使用的房屋存在一般质量问题。

不影响居住，属于常见且仅需简单维修即可的质量问题。如：墙面有轻微裂痕、门窗变形、隔音差等。

✓ 维权措施

（1）针对主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的情形，在验房过程中购房人有权以此拒收房屋、解除合同、并要求赔偿损失。针对仅存在一般质量问题的房屋，可拒收房屋，或在保修期内要求开发商维修以及赔偿损失。若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失也由开发商承担。一般来说，法院认定房屋是否存在严重质量问题时，通常会考虑以下两个方面：一是是否具备可修复性，二是对业主生命健康或财产安全是否造成了严重的危害。

（2）发现房屋质量问题后要及时妥善收集留存证据。

例如，在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集房屋质量问题的视听资料证据；在质保期内以书面形式向开发商提出质量问题，并要求维修。对开发商回复的函件予以保存，如其安排人员上门查看以及维修，做好相关的记录，留存交涉过程中的视频音频资料以及联系方式；收集开发商拒绝在质保期内维修或是拖延维修的相关证据，若自行维修或自行委托他人维修，留存相关支出的证据以备之后可能发生的诉讼维权之用。

（3）注意相关部分的保修期限，及时在质保期内维权。

根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

最后，房屋是我们的日常生活中不可或缺的一项，因此希望广大消费者在购房验房收房的过程中都能保持足够的理智与谨慎。在遇到质量问题时，一定要积极与开发商物业等沟通反馈问题，并在发现之初及时采取补救措施以防损害进一步扩大，做好必要的记录以及证据收集。理性且合法维权，争取将损失降到最低，将问题完全解决，保证日后居住无忧。