法条指引

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十九条的规定，开发建设房屋在竣工验收前，房屋为合法建筑且其取得了建设工程规划许可证的，人民法院应根据当事人的请求对房屋进行分配。

基本案情

原告张某与被告青岛某置业公司合资合作开发房产地产合同纠纷一案，原告张某委托我所王然律师和冯刚律师为其一审代理人以特别授权代理其参加诉讼活动。

原、被告双方2008年5月签订《某房地产项目联合开发协议》。协议约定原、被告双方合作开发该项目中涉案楼的一半。约定确认，该楼的一半房屋及相应比例的小区车位归原告所有。同时约定，被告负责办理项目建设的全套手续，其中施工许可证应在签订合同后6个月内完成，预售许可证应在工程主体三层顶板完成前办好。双方约定，原告自行销售合作开发所得的房屋，被告应当及时给予办理购房手续。原告已经依约定支付被告项目投资额约3300万元。该项目达到约定预售条件后，原告要求被告履行该联合开发协议确定的合同义务，未果。原告损失巨大，为维护自身合法权益，特依据相关法律法规起诉至法院，要求被告按照合资合作开发协议确认原告的所有权，并赔偿损失。

代理思路（代理词节选）

（一）原、被告双方签订的《某房地产项目联合开发协议》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。

2008年5月原被告签订《某房地产项目联合开发协议》，约定合作开发该房地产项目某幢楼的一半，合作开发地上可销售面积为8655㎡，地下建筑面积为3646㎡。原告提供该楼一半的建设资金，该楼一半的房屋、地下建筑及车位归原告所有且以被告名义进行销售，销售额为原告收益。同时对合作开发的税费、广告宣传、配套建设等费用负担问题进行了约定。2012年9月，原告、被告、某建设集团有限公司三方签订《某项目房屋分配方案调整协议》，对原告投资建设的可销售房屋进行了确认，即该楼西单元的全部房屋为原告所有。原告按照比例承担该楼二单元的投资建设费用。

在涉案项目合资合作签约及建设的过程中，被告具备房地产开发经营资质，原、被告签约时双方真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的相关规定，双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的各项合同义务。因此，原、被告签订的《某房地产项目联合开发协议》合法成立并生效，双方应当按照合同的约定全面履行各自合同义务。

（二）原告全面适当履行了约定义务，但因被告的一系列违约行为，致使原告损失巨大。

原告全面、适当地履行了约定义务。在项目开发的过程中，被告存在未按时办理施工许可证、预售资格延期取得、工程至今无法竣工验收等一系列违约行为，致使原告迟迟不能出售房屋，原告损失巨大。至今按照约定，被告各项违约金累计超过2800万元。

（三）原被告合资合作开发的房屋，应按照约定进行分配。

原、被告合作开发涉案项目，因被告的违约行为，房屋迟迟不能竣工验收。鉴于该工程项目合法合规，且于2010年12月取得了《建设工程规划许可证》，2011年3月取得了《建筑工程施工许可证》。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十九条的规定，开发建设房屋在竣工验收前，房屋为合法建筑且其取得了建设工程规划许可证的，人民法院应根据当事人的请求对房屋进行分配。

本案焦点问题及判决理由

本案争议的焦点问题有：

■ 1、涉案《某房地产项目联合开发协议》效力及履行问题；

■ 2、房屋分配问题；

■ 3、违约损失问题。

关于第一个焦点问题。原、被告签订的《某房地产项目联合开发协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。且被告亦未提交有效证据证明涉案工程施工过程中应由原告所承担部分存在拖欠工程款情形，故应视为原告已经依约履行了付款义务。

关于第二个焦点问题。原告已经依联合开发协议约定向被告支付了相关应负担的费用，即原告已经按照联合开发协议约定履行了出资义务。原告应当依照分配协议的约定获得应分得的房屋及约定比例的车位使用权。

关于第三个焦点问题。根据原、被告双方签订的《联合开发协议》约定的违约责任，原告有权要求被告承担违约责任。被告应当对其迟延办理施工许可证、逾期交房的违约行为向原告承担违约责任，故原告主张的违约金应予支持。

本案判决（全面胜诉）

■ 1、确认涉案项目涉案楼2单元房屋归原告所有；

■ 2、确认原告享有涉案项目涉案楼2单元楼面标高+2.900米夹层房屋（室号：夹层设备管道）、楼面标高-3.000米负一层加层房屋、楼面标高-6.100米负一层房屋使用权；

■ 3、被告于本判决生效之日起10日内支付原告违约金1000万元。

本案判决后被告没有上诉。

案件办理心得

本案办理过程中，有效成立的联合开发协议是本案胜诉的关键性基础。律师通过分析协议中有利于当事人的约定，放大约定条款的适用条件，准确引导当事人提供工程施工过程中施工付款、承担项目变化性投资、承担项目未能竣工不能销售等风险的关键点，并准确找到被告违约行为的关键性书面证据。从而引导法官支持原告的诉讼请求。

同时，对于法律法规的准确把握，引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十九条的规定，开发建设房屋在竣工验收前，房屋为合法建筑且其取得了建设工程规划许可证的，人民法院应根据当事人的请求对房屋进行分配。进一步从证据及法律支持上寻求法官的认同。使得本案顺利且全面胜诉结案。