未开发的国有出让土地(住宅）转让

主办律师    辛大伟

一、案情简介：

2014原告与被告达成以国有出让土地转让合同，原告向被告支付了部分土地转让款及折抵了部分债权，原告依据合同履行了付款义务。被告向国土资源管理局产权登记部门递交土地过户申请后，被国土资源部门退回不予办理，理由是该出让土地未进行开发，投入开发资金为达到法定额度，属于净地转让，违反相关法律规定不予办理。

2014年原告依法向法院起诉，请求将土地过户至原告。

法院调查认为，双方合同合法有效应当履行。在人民法院的主持下达成调解协议，被告协助过户至原告。

调解达成后被告向产权登记部门提请过户，但被登记部门退回申请，理由是该出让土地未进行开发，投入开发资金为达到法定额度，属于净地转让，违反相关法律规定不予办理。

2015年原告申请法院执行。申请执行后由于原被告达成执行和解而中止。

2018年10月恢复执行，法院向产权登记部门下达过户协助执行通知书。产权登记部门受理并予以办理过户手续。

二、主要争议：

（一）行政管理部门的管理规定和实践操作。根据房地产管理法，国有出让土地前期开发投入应当达到的总投资额的25%后才能转让。产权登记部门严格执行相关规定，净地、前期投入未到法定额度的土地不得转让，产权登记部门不予受理。

（二）法院的审判、执行实践及法律适用。

1. 房地产法关于净地、未达到法定投入额度的土地不得转让的规定是管理性规定而非效力性规定。所以，净地、未达到法定投入额度的土地的转让合同合法有效。

2. 法院依法向产权登记部门下达协助过户的执行文书。

三、 小结：

（一）房地产法关于净地、未达到法定投入额度的土地不得的规定是管理性规定而非效力性规定。

（二）未经法院执行，上述情形的土地产权登记部门不予办理过户登记手续。

（三）但经法院执行，法院向产权登记部门下达协助过户裁定书的，产权登记部门通常会予以办理。