执行房产拍卖、抵债过户税费承担实务

--辛大伟

案情简介：

执行过程当中，拍卖被执行人房产、土地或流拍后抵债过户，存在诸多不同情形，导致税费承担也各不相同。

结合执行实践总结如下。

一、法院拍卖公告中注明所有税费全部由买受人承担的；

1.买受人除交纳拍卖款的，还需要承担原房主及自己需要依法承担的税费，否则不能顺利过户。

2.因拍卖流拍，申请人请求抵债的，部分税务机关要求申请人承担原房东应当交纳的税费。虽然，我们认为抵债与拍卖不同，但个别税务部门不予认可。

二、法院拍卖公告中没有注明税费依法承担的，或没有说明的；

1.买受人不需要承担原房东需要交纳的税费。但自2018年起，青岛地区的法院一般会将原产权人应当交纳的税费从拍卖款中扣除。至于是否扣除，不同法院、不同法官掌握尺度不同，但一般存在以下几种情形：第一、申请执行人非享有优先权的，基本会先从拍卖款中扣除；第二、申请执行人享有优先权的，且不足以实现优先权的，个别法院和法官可以在向税务部门说明情况后不予从拍卖款中扣除，但这需要向主办法官进行沟通。

2.抵债的，申请人也无需交纳原房东需要交纳的税费。

现实中，税务部门都会一般会通知买受人、申请抵债人交纳原房东应当交纳的税费，若买受人、申请人替原产权人交纳，视为自愿。但若买受人、申请人坚持不交，税务机关通常不会收取。

三、商业地产、工业地产税费计算相当复杂，建议提前咨询税务部门。

四、实践中注意的几点：

1.与法院对接的税务部门和常驻产权登记部门税务部门是不同的业务部门。现实中发现，与法院对接的税务部门征税项目和额度往往较高，与常驻产权登记部门税务部门不相一致。

2.自2018年下半年起，法院执行的房地产过户，税务部门开始主动审查抵债的受让人应交企业和个人所得税，会通知相关征收部门后期追缴。