文/承办律师 冯刚律师、李昊律师（点击律师姓名查看介绍）

案 · 情 · 简 · 介

2010年6月18日，A开发公司(甲方)与D公司(乙方)签订《房屋租赁合同》。

第一条约定，房屋坐落青岛市某区某路某号甲，面积504.92平方米。

第二条约定，鉴于目前甲方房产院内仍有一居民在偏房居住，为保障乙方的顺利经营，甲乙双方协商同意，由甲方负责将该住户搬离并承担相应费用。

第四条约定，租赁期限为15年，自房屋翻建装修免租期满计算。乙方租赁该房屋仅作为会所使用。甲、乙双方同意该房屋的翻建装修免租期为六个月，自本合同签订之日起计算。

第五条约定，房屋租金为每年20万元整，租金前五年固定不变，以后以五年为一个租金档次递增一次。

第七条约定，租赁期限届满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。如因甲方原因致使乙方无法使用房屋，则经甲方同意的乙方对房屋的翻建、装修费用甲方应根据乙方对房屋尚未使用的年限按照20年的折旧期对乙方予以补偿。

第八条约定，甲方严重违反本合同约定，致使乙方无法正常经营连续达3个月的，乙方有权解除合同。乙方未按合同约定按时足额支付租金，逾期60日以上的，甲方有权解除合同。

第九条约定，甲方未按照本合同或双方约定的期限交付房屋或者提供的房屋不符合约定的条件，每逾期一日，按照年租金的万分之三向乙方支付违约金。乙方迟延支付租金，每逾期一日，应按照迟延付款金额万分之三向甲方支付违约金。

第十条约定，非因甲乙双方的原因导致本合同客观上无法继续履行，由双方按照乙方实际租赁时间结算租金，互不承担责任。

诉争租赁房屋系有院子的独栋别墅(有偏房)，由甲乙两栋组成，面积分别为460.92平方米和44平方米。合同签订后，D公司向A开发公司支付了租金20万元，并对房屋进行了装修。但因A公司一直未能迁离偏方住户，D公司未再向A公司支付租金。

2019年7月，A公司向法院起诉D公司，称D公司作为承租方租赁使用涉案房屋，但拖欠租金150余万元，请求法院判令：1、解除双方的房屋租赁合同；2、D公司支付租金153万元、逾期付款违约金71万元；3、D公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按租金标准计算）及逾期返还房屋违约金。

承 · 办 · 过 · 程

D公司委托万桥律师代理本案。律师接手该案后，认真审查了D公司提供的材料，认为本案焦点问题在于：

★涉案租赁物是否包含44平米的偏房？

★A公司作为出租人是否存在违约行为？违约责任如何承担？

★D公司作为承租人是否存在违约行为？违约责任如何承担？

通过与D公司多次沟通，承办律师认为D公司应当在本案中提起反诉。因原告A公司并未按照约定交付租赁物，D公司有权行使抗辩权拒绝支付租金，并且A公司应根据合同约定向D公司承担违约责任。

01 反诉请求

（1）判令A公司履行《房屋租赁合同》第二条约定义务，将在某路某号甲房屋院内居住人员搬离并承担相应费用；

（2）判令A公司赔偿D公司翻建、装修费用的折旧损失（以2649583元为基数按20年折旧期，计算自2010年12月18日起至A公司履行完毕《房屋租赁合同》第二条约定义务之日止）；

（3）判令A公司支付违约金（以20万元为基数按每日万分之三计算自2010年12月18日起至A公司履行完毕《房屋租赁合同》第二条约定义务之日止）。

02 事实与理由

2010年6月18日A公司与D公司签订《房屋租赁合同》，D公司向A公司承租位于青岛市某区某路某号甲房屋，房屋面积约504.92平方米。房屋租赁期限15年，房屋作为会所经营使用。

合同第二条约定，因房产院内仍有居民在偏房居住，为保障D公司正常经营，A公司负责将该住户搬离并承担相应费用。

合同第七条第6款约定，如因A公司原因致使D公司无法使用房屋，则经A公司同意的D公司对房屋的翻建、装修费用，A公司应根据D公司对房屋未使用的年限按照20年的折旧期对D公司予以赔偿。

合同第九条第1款第（1）项约定，A公司提供的房屋不符合约定条件，每逾期一日，按照年租金的万分之三向D公司支付违约金。

至D公司提起反诉之日，A公司仍未按照合同约定清迁承租房屋院内住户，导致承租房屋装修后一直无法正常经营使用。D公司与A公司签订的《房屋租赁合同》合法、有效，履行期限应该至该合同到期日。A公司应当依照合同约定履行其清迁住户的义务。

代 · 理 · 意 · 见

一、《房屋租赁合同》约定租赁房屋面积为504.92㎡，包括主楼与偏房。

《房屋租赁合同》约定，D公司承租房屋面积为504.92㎡。根据A公司提交的证据四中的房地产权证及附图记载，涉案房屋504.92㎡分别包括主楼一、二层及偏房。另D公司提交的证据一中附于《房屋租赁合同》后的“房地产权证附图印件”也明确记载涉案房屋主楼面积460.92㎡，偏房44㎡，共计建筑面积504.92㎡。综合双方提交的上述证据，应当认定D公司承租房屋包括主楼与偏房。

二A公司未按照合同约定交付租赁房屋、未履行清迁偏房住户义务，导致D公司无法按约定用途使用房屋，A公司违约在先，D公司有权行使抗辩权不予支付租金。

D公司支付租金的前提条件是，A公司按约交付房屋，D公司能够按约定用途正常使用房屋。但是，A公司未按合同约定租赁面积交付房屋，且未履行清迁偏房住户义务，而偏房住户不仅占用偏房还在院内私搭乱建，导致D公司一直无法正常经营使用房屋，因此，D公司不应支付相应期间的租金。

A公司对其违约行为给D公司造成的损失曾准备赔偿，并于2016年1月委托Z公司对D公司的改造、装修费用等进行评估并出具报告，评估值为2649583元。A公司、D公司对委托评估事宜均明确书面认可，现虽然A公司否认该报告，但该评估报告对双方均有法律约束力。

三、D公司现反诉的赔偿损失和违约金请求是以房屋租赁合同继续履行为前提，如果解除房屋租赁合同，则D公司损失应当重新计算并应由原告全部赔偿。

D公司反诉请求中所列各项损失是以合同继续履行为前提所计算，若解除本案《房屋租赁合同》则D公司损失及违约金应重新计算。在合同解除情况下，D公司将要向A公司返还房屋，但因A公司违约，导致D公司在已经投入改造装修费2649583元、已支付20万元租金的情况下无法使用房屋，因此，原告应当由赔偿D公司的各项损失并支付违约金，包括：

01 房屋改造装修损失2649583元；

02 返还D公司已支付的20万元租金并按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用期间的利息；

03 根据涉案《房屋租赁合同》第九条第1款第（1）项的约定，A公司应支付违约金（以年租金20万元为基数按每日万分之三计算自2010年12月18日起至合同解除之日的违约金）。

案 · 件 · 结 · 果

法院经审理本案认为：

1、 由于涉案房屋的偏房被案外人居住使用至今，导致A公司无法履行合同第二条约定的义务，也是由于该原因，D公司拒绝支付租金。由此可见，房屋租赁合同虽然生效近十年，但出租方仅收取了一年租金，承租方没有实际使用租赁房屋，合同履行只能给双方造成更大的损失。因此，房屋租赁合同应予解除。

2、 A公司未将偏房住户迁出，构成违约。D公司未支付租金，亦构成违约。根据双方各自违约情况，应各自承担违约给对方造成的损失。因A公司未将租赁物完整交付D公司使用，故D公司有权少支付租赁费。法院酌定D公司按合同约定租赁费的80%支付租赁费。A公司未按约迁出偏房住户，无权向D公司主张逾期违约金。相反，A公司应按合同第九条约定向D公司支付未按约交付租赁物的违约金。

3、 A公司应赔偿D公司的装修损失。因D公司的装修系经过A公司同意，客观上增加了涉案房屋的价值，且双方曾委托评估机构对涉案房屋的装修进行了评估。故A公司应对D公司装修损失进行适当赔偿。

综上，法院判决如下：

一、D公司向A公司支付房屋租金1300400元及房屋占用费76756元，至实际移交房屋之日止；

二、A公司向D公司支付房屋装修费用1516215元及违约金17520元；

三、D公司将涉案青岛市某区某路某号甲房屋(不含偏房)交付给A公司；

四、驳回双方的其他诉讼请求。

拿到判决书后，A公司与D公司达成了和解,D公司向A公司返还了房屋。