文/万桥姜大勇律师 （点击律师姓名查看简介）

随着城市化建设进程的加快，很多农村地区被划入城市改造范围，将面临拆迁改造工作。但是，拆迁过程中出现了大量“暴力拆迁”的新闻和事件，使不少被征收人担心自己是否会被征收机关“强制拆迁”。那么，强迁是否合法？需要遵循何种程序？本文通过最高法院案例的形式作简要介绍。

【案例一】

拆迁行为分为自愿拆迁和强制拆迁。强制拆迁中又分为合法强拆和非法强拆，在符合相关的条件和程序时，行政机关可以向人民法院申请强制执行，获得人民法院准许强制执行的裁定，通过司法程序将涉案房屋强制拆除。司法强拆是目前唯一合法的强制拆迁方式，除此之外其他强拆行为均属违法

2020年7月27日，最高人民法院发布了9起产权保护行政诉讼典型案例。其中在（2018）最高法行申4182号李三德与宝鸡市渭滨区人民政府行政强制拆除一案中，最高人民法院确立了行政机关在对土地和房屋征收的过程中，应当遵循“先补偿、后拆迁”原则，即使被拆迁人的行为满足强制搬迁的条件，行政机关也必须按照法定程序申请人民法院强制执行，在获得人民法院准许强制执行裁定前，行政机关无权直接强制拆除被征收房屋。

基本案情

李三德系宝鸡市渭滨区神农镇陈家村（以下简称陈家村）村民，在该组拥有宅基地并建有房屋。

2013年12月25日，宝鸡市渭滨区旧城改造领导小组发文成立了陈家村城改办，对陈家村进行城中村改造。

2015年9月16日，李三德作为乙方与甲方陈家村城改办签订《拆迁过渡协议》。该协议约定全村实行统一的城中村改造拆迁安置补偿标准，并对于乙方住房面积做了确认，约定了过渡费和搬迁费、奖励的金额，同时约定乙方应在2015年10月15日前签订协议并腾空房屋、交付房屋钥匙，交由甲方实施拆迁。（注意，这里的过渡协议中仅约定了过渡费、搬迁费和奖励，但是对于拆迁安置补偿的主要内容，即安置地点和面积、补偿方式、补偿金额等并没有做出约定）

2015年10月2日，李三德将房屋腾空并向陈家村城改办交付住房钥匙。

2016年9月11日，陈家村村委会组织实施拆除了李三德的房屋。李三德不服拆除房屋的行为，于2016年10月17日诉至法院，请求确认宝鸡市渭滨区人民政府（以下简称渭滨区政府）强拆其房屋的行为违法并承担本案的诉讼费用。

判决结果

宝鸡市中院一审认为：拆迁过渡协议属于行政协议且具有合法性，渭滨区政府拆除李三德房屋是合法行为，判决驳回李三德的诉讼请求。李三德不服一审判决，提起上诉。

陕西省高院二审认为：渭滨区政府既没有依法作出《责令交出土地决定》，也没有依法申请人民法院强制执行，且在没有完成安置补偿工作的情况下，直接对李三德的房屋实施了强制拆除行为，违反法律规定。判决撤销一审判决，确认渭滨区政府拆除李三德房屋的行为违法。渭滨区政府不服二审判决，申请再审。

最高人民法院再审，裁定驳回陕西省宝鸡市渭滨区人民政府的再审申请。

最高人民法院观点

1、向人民法院申请强制执行是强制搬迁和拆除的前置条件。无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋，均应在完成补偿安置工作的情况下由行政机关申请人民法院强制执行，在获得法院的准许强制执行裁定前，行政机关没有直接强制拆除被征收房屋的权力。即使在被征收人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，征收机关若要实现强制搬迁和拆除，也必须按照法定程序申请人民法院强制执行。

2、行政机关在对土地和房屋征收的过程中，应当遵循“先补偿、后拆迁”原则。在征收补偿工作完成前，仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有权益，被征收人未获得安置补偿前，不能予以强制执行。征收土地和房屋除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当遵循“先补偿、后拆迁（执行）”的原则，否则，被征收人有权拒绝搬迁，征收机关也不能强制执行。

3、被征收人没有获得实质补偿，即使协议中约定了拆除，也不能作为拆除被征收房屋的合法依据。本案中李三德与渭滨区政府签订的过渡协议中关于过渡方式、过渡期限和过渡费用的具体安排，不同于作为征收补偿主要内容的补偿方式、补偿金额、安置地点和面积等主要条款，过渡条款并不能从根本上保障被征收人的安置补偿权益，仅有过渡条款的过渡协议不能替代整体的安置补偿协议，过渡协议中约定的将房屋交由征收机关拆除的内容，必须与明确约定征收补偿主要条款的安置补偿协议结合后，方可作为征收机关拆除被征收房屋的合法依据，仅就过渡问题签订的过渡协议，即使协议中约定拆除房屋的内容，在征收机关完成安置补偿工作之前，也不能作为拆除被征收房屋的合法依据。

【案例二】

若被征收人签订征迁安置协议并足额领取补偿款，逾期拆除时视为放弃拆除，自愿交出房屋由行政机关组织拆除，行政机关依约拆除房屋的行为不视为强拆。

基本案情

穆艳荣系河南省焦作市马村区安阳城乡义庄村村民，具有合法《集体土地使用证》，其合法宅基地及房屋面临拆迁。

2017年1月18日，中共马村区委办公室、马村区人民政府办公室下发马办〔2017〕22号关于印发《东海大道项目征迁工作方案》的通知，明确马村区东海大道项目征迁工作指挥部总体负责征迁安置工作，街道办事处为征迁责任主体单位。

2017年5月15日，穆艳荣与安阳城街道办、义庄村委会签订了《征迁安置协议》，明确征迁安置采取货币安置方式，在签订协议和拆迁完毕验收合格两个时段，穆艳荣将获得征迁补偿费用、搬迁费、过渡费、奖励金等，并约定逾期未拆除的视为穆艳荣放弃拆除，由安阳城街道办组织拆除。

协议签订后，穆艳荣共分两次足额收到约定的征迁补偿费用、搬迁费、过渡费、奖励金等共计263948.5元。

2018年11月16日，穆艳荣宅基地上房屋被拆除。穆艳荣对拆除行为不符，与2019年1月16日诉至法院，请求确认焦作市马村区人民政府（以下简称马村区政府）强拆其房屋的行为违法并承担本案的诉讼费用。

判决结果

焦作市中院一审认为：原告穆艳荣已签订征迁安置协议并收到补偿款，协议中亦约定其需自行拆除房屋及地上附着物，逾期未拆除的视为放弃拆除，由安阳城街道办组织拆除，因此拆除行为不违法，判决驳回穆艳荣的起诉。穆艳荣不服，提起上诉。

河南省高院二审认为：由征迁安置协议可以确定，是原告穆艳荣放弃拆除，自愿交出房屋由安阳城街道办拆除，不存在强制行为，被诉违法拆除的行政行为不存在，裁定驳回上诉，支持一审裁定。穆艳荣不符二审裁定，申请再审。

最高人民法院再审，裁定驳回穆艳荣的再审申请。

最高人民法院观点

当事人已签订征迁安置协议并领取补偿款，但未按照协议约定自行拆除房屋及地上附着物，应当视为放弃拆除，自愿交出房屋由行政机关组织拆除。本案不存在强制拆除房屋的行为，当事人提起诉讼，缺乏事实根据。

案例评析

我们首先应当明确征收拆迁实质性补偿的主要内容是补偿方式（实物补偿或货币补偿）、补偿金额、安置地点和面积等，临时过渡性补偿仅是拆迁补偿中的一部分，不属于实质性补偿。临时过渡补偿费，通常是补偿被征收人在房屋被征收后，安置回迁前的期间内，需要临时居住、租赁房屋等产生的费用。搬迁补助费，通常是补偿被征收人在搬迁自己的家具、生活用品等物品时，因搬运、运输等产生的费用。奖励金，通常是征收机关对积极签订补偿协议，积极腾退拆除房屋的被征收人所给予的奖励。

（2018）最高法行申4182号李三德案中，李三德签订的过渡协议中只包含了过渡方式、过渡期限和过渡费用，其领取的拆迁款中不包含实质性补偿部分，仅有过渡条款的过渡协议不能替代整体的安置补偿协议，即使协议中约定了拆除房屋的内容，在征收机关完成安置补偿工作之前，也不能作为拆除被征收房屋的合法依据。结合征收机关在强拆时未向人民法院申请强制执行，因此最高人民法院认定拆除行为违法，裁定驳回渭滨区政府的再审申请。

（2020）最高法行申4731号的穆艳荣案中，穆艳荣已经和征收机关签订了征迁协议，明确选择货币安置方式，并领取了协议中约定的征迁补偿费用、搬迁费、过渡费、奖励资金等全部费用。协议中包含了征收补偿的实质性补偿条款，内容完整，其领取的补偿款中已包含实质性补偿。此时，穆艳荣逾期未拆除，视为放弃拆除，自愿交给办事处拆除，办事处的拆除行为视为征得了穆艳荣的同意，不属于强拆范围，也无需向人民法院申请强制执行。因此最高人民法院认定不存在强制拆除房屋的行为，驳回了穆艳荣的再审申请。