2022年3月15日是第40个国际消费者权益日，山东万桥律师事务所启动“直击消费不公，守护民生底线”315普法维权特别专栏，重点聚焦“安居”与“金融”两大民生消费领域。“居者有其屋”和“钱袋子更鼓”是老百姓心中最朴实的愿望，本期专栏将针对这两大领域，拆解其中的各类陷阱与潜规则，普及房地产和金融知识，提升消费者防范意识，维护消费者权益，构建放心消费环境，助推消费公平。

文 / 朱景律师

【导读】在房地产限购政策背景下，随之出现大量借名买房纠纷。实际购房人即借名人因不符合购房资格要求，转而寻求以具有购房资格的出名人名义购房，通过书面或口头约定由借名人出资并实际享有标的房屋的权益，而由出名人作为对外购房人签订房屋买卖合同并登记为产权人。借名买房行为易引发房产权属纠纷，相关问题值得思考。

✓ 借名买房的常见风险

1、出名人或相关权利人不承认借名事实；

2、借名人无法取得不动产所有权；

3、出名人擅自处分房屋；

4、出名人因其个人债务原因导致房屋被法院查封或执行。

而为规避上述等风险，首先需要就借名买房的事实进行认定。

✓ 借名买房的事实认定

借名买房的证明过程中，“合意”与“出资”的证明极为重要。一般审查要点为：

1、有无书面约定，若当事人之间存在书面约定，则一般可认定存在借名买房事实；

2、若当事人之间无书面约定，则应当考虑以下因素：当事人借名买房原因、购房款支付及贷款偿还情况、房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况等。

“借名买房”关系的确认并不是借名人权益得以实现的终点。往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑，进而引发争议。

✓ 规避政策性规定的借名买房协议的效力

为规避限购政策、为购买保障性住房等原因借名协议的效力，司法实践中尚存争议，但主流观点一般认为：

1、为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定

房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性，不属于法律、行政法规的强制性规定，应尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效。

2、借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定

政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序及侵害其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条之规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。对于该种情形的借名协议应属无效。

✓ 借名买房结果处理

借名人为维护自身权益，往往会提起的确权之诉。借名人基于借名约定直接请求确认其为争议不动产的所有权人的，人民法院往往不予支持，而是判决出名人需在满足约定条件的前提下配合变更争议不动产至借名人名下。一些地方司法文件对此也有类似规定。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条规定：“借名买房的认定和处理借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

✓ 借名人的权益保护

对于借名人而言，更为关注自身合法权益的保护，如何降低风险值得考虑。

1、优先选择资信较好的出名人；

2、签署书面合同，在借名合同中设置针对出名人违约的解除合同条件和违约责任条款；

3、保留合同履行证据，如转款凭证、房款支付凭证、按揭还款记录、使用控制房屋过程中所产生的各类费用凭证，同时银行转账注明用途；

4、在具备登记条件时第一时间进行房屋的变更登记。