文/万桥冯刚律师(点击律师姓名查看简介)
现在的房屋价值都比较大,一个家庭购买房屋是比较大的支出,要慎重小心。而购房涉及的环节较多,签订房屋买卖合同、办理网签、交定金、交房款、过户、交房等,都需要花费一定时间。购房时如果能够顺利完成整个流程拿到心满意足的房屋当然最好。但是,有时候也会出现购房人签了合同,交了房款,却在还没办理房屋过户时发现,由于卖方存在债务纠纷的原因,房屋被法院作为卖方的财产查封、执行了,这时候购房人该怎么办?该按照什么程序维护自己的权利?房屋会给谁?下面向大家简要说明。
一、购房人该按照什么程序维护自己的权利?
1、出现这种情况时,购房人首先要查明房屋是被哪个法院查封、执行,然后作为案外人向该执行法院提出书面的执行异议,主要异议的请求和理由是购房人已经购买房屋,要求执行法院解除查封、停止执行。同时购房人需要向法院提交房屋买卖合同、交款凭证等证明已经购买房屋、有权排除执行的证据材料。
2、执行法院一般会对购房人的执行异议实行书面审查,如果案情复杂、争议较大的,还会组织听证。经过审查,执行法院一般会根据情况作出两种处理结果:
(1)如果购房人主张的权益不足以排除强制执行的,裁定驳回异议;
(2)如果购房人主张的权益符合可以排除强制执行情形的,裁定中止执行。
3、如果购房人向执行法院提出了执行异议,但是被法院裁定驳回异议的,购房人应该怎么办?这时购房人如果不服的,还可以在收到裁定后十五日内,向执行法院提起执行异议之诉的诉讼。在诉讼中,购房人仍需要提交证据证明所主张的权益符合可以排除强制执行的情形。
执行法院经过开庭审理购房人的执行异议之诉后,一般会根据情况作出两种处理结果:
(1)如果购房人主张的权益不足以排除强制执行的,判决驳回购房人的诉讼请求;
(2)如果购房人主张的权益符合可以排除强制执行情形的,判决不得执行该房屋。
4、购房人还要注意,通过执行异议程序维护权利是有期限要求的,一般需要在执行法院对房屋执行完毕前提出。
二、什么情况下购房人的权益可以排除法院的强制执行?
这主要需要审查购房人的权利是否是合法的、真实的,购房人的权利是否足以排除执行。房屋买卖根据卖方的不同,主要可以分为与普通房屋产权人的二手房买卖、与房地产开发商的一手房买卖。根据购房类型不同,对于购房人的权益是否可以排除法院强制执行有不同的认定条件。
1、二手房买卖时
购房人购买二手房的,如果能够提交证据证明同时满足下列四项条件的,可以排除法院的强制执行:
(1)在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同;
(2)在法院查封之前已经合法占有该房屋;
(3)已经支付了全部购房款,或者已按照合同约定支付部分购房款且将剩余购房款按照法院的要求交付执行的;
(4)不是因为购房人自身的原因导致没有办理房屋过户登记的。
2、一手房买卖时
购房人从开发商处购买一手房的,如果能够提交证据证明同时满足下列三项条件的,可以排除法院的强制执行:
(1)在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同;
(2)所购买的房屋是用于居住,房屋面积属于满足基本居住需要,并且购房人名下没有其他用于居住的房屋;
(3)已经支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十的。
另外,需要注意的是,如果一手房买卖时,购房人提出的异议符合前述二手房买卖中排除法院执行认定条件的,也是可以据此排除法院的强制执行。
三、如果购房人的执行异议和执行异议之诉均被法院驳回,该怎么办?
如果购房人所提出的异议不满足可以排除法院强制执行的条件,被驳回异议请求,而房屋又被法院作为卖方财产执行时,购房人已经不能取得房屋,这时该如何维护权益、弥补损失?因为这种情况是由于出卖人的违约导致的,购房人可以依据双方的房屋买卖合同,要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,例如要求出卖人返还已收取的购房款、赔偿利息损失等。
四、购房人应注意的事项有哪些?
任何购房人都不愿出现所购房屋又作为卖方财产被法院查封执行的局面,那么该如何尽量避免出现这种情况?购房人需要注意以下几点:
1、购房前,尽可能调查卖方的信用信息,了解卖方是否存在较多诉讼纠纷,是否在违约的潜在风险;购房后,要及时接收房屋并办理过户登记手续。
2、购房前,向不动产登记部门调查房屋的产权信息,落实房屋是否存在查封、抵押等情形,现场实地查看房屋占有状况。
3、可以的话,在购房时先和卖方共同向不动产登记部门办理预告登记手续。因为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定,如果购房人在法院查封房屋前已经办理预告登记的,一般可以排除法院的强制执行。